L'uso delle parti comuni nel Condominio.



Può un condomino fare lavori nel condominio sulle parti comuni senza il consenso degli altri?

Si in quanto ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e piu' intensa MA purché non leda il diritto di pari uso, pure solo in via potenziale, degli altri.

A tale conclusione giunge l'applicazione dell'articolo 1102 del codice civile secondo un orientamento consolidato della Cassazione, confermato nel 2021.


Ora, la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c., seppur non vada intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione), implica, tuttavia, la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Infatti in materia di uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., è stato ampiamente ribadito dalla giurisprudenza della Cassazione che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di quest'ultimi. In particolare, per stabilire se l'uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c., non deve aversi riguardo all'uso concreto fatto della cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Del resto, la nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 c.c., non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione Cassazione Civile 15717 Anno 2021;


Ed infatti, il proprietario di vani terra di un edificio in condominio NON può, perciò, eseguire modificazioni della pavimentazione e dell'arredo del marciapiede condominiale in corrispondenza dell'accesso al proprio locale per consentirne l'attraversamento con autovetture, ove da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Cassazione Civile 11870 Anno 2021;



In conclusione lavori e le modifiche sulle parti comuni da parte del condomino sarebbero possibili solo se:

  1. Non ledano i diritti, anche solo in via potenziale degli altri condomini;

  2. Siano urgenti e necessarie, si pensi ad ipotesi di infiltrazioni di acqua e/o guasti;

  3. Non impediscono il normale uso dell'immobile agli altri condomini;

Il soggetto chiamato a verificare tali requisiti è il Giudice, anche mediante perizie e/o foto.




Legale Oggi


Condominio uso delle parti comuni
Articolo 1102 c.c. 
Condomino atti arbitrari sulle parti comuni