Bonus&Edilizia: 10Consigli utili per evitare problemi!

Attenzione al doppio contratto!

10 Consigli utili per affrontare un contratto edile di costruzione/ristrutturazione


I materiali, le responsabilità, le vicende burocratiche, quante insidie, Ma oggi però il Bonus 110 è realtà!


Con questo articolo cerchiamo di focalizzare i principali problemi pratici a cui si va incontro nel momento in cui ci si trova di fronte alla necessità di redigere un contratto per la costruzione o la ristrutturazione edile di una abitazione o per la realizzazione di un progetto.


La prima cosa a cui pensare è quella di stabilire i termini dell'accordo, il tempo per la realizzazione.

Avete mai pensato alla tela di penelope?

Il giorno veniva tessuta, e la sera disfatta, con il risultato che il termine finale non arrivava mai!

E bene per evitare brutte sorprese inserite sin da subito un termine di consegna, ma attenzione a non essere troppo esigenti, un termine troppo stretto porterà ad una sicura lotta, o nel caso peggiore ad una risoluzione per inadempimento.

1) Primo consiglio: inserite un termine di realizzazione comodo ma attenzione alla fine degli incentivi!

Il termine avrà due funzioni, la prima sarà quella di organizzare i lavori, la seconda sarà quella di delimitare il perimetro entro cui il progetto dovrà essere terminato!

Il Superbonus è un’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. Ulteriori sei mesi di tempo (31 dicembre 2022) per le spese sostenute per lavori condominiali o realizzati sulle parti comuni di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche se, al 30 giugno 2022, è stato realizzato almeno il 60% dell’intervento complessivo

2) Secondo consiglio: individuate attentamente il vostro desiderio, cosa volete ottenere dal contratto.

Anche se appare paradossale, l'errore più comune nella redazione di un contratto è quello della corretta individuazione del suo oggetto, del suo scopo, di quello che materialmente è il traguardo finale.

Sia esso un recinto, una abitazione, una istallazione, una ristrutturazione, il contratto dovrà correttamente individuare quale sia l'oggetto, e chiarire sin da subito cosa sia escluso.

E' usuale infatti trovarsi difronte a contratti che recitano la clausola “chiavi in mano”, “pronto all'uso”, e bene in tali situazioni anche i piccoli accorgimenti o accessori devono ritenersi “inclusi” nel contratto senza che siano autonomamente individuati, cosa differente invece ove l'oggetto sia la “costruzione di un edificio” o la realizzazione di un opera, in questi casi solo gli elementi strutturali saranno compresi mentre gli accessori, gli arredi e quant'altro non funzionale all'oggetto principale, dovrà essere specificatamente accordato, con il calcolo dei relativi ulteriori costi.


Il Superbonus si applica agli interventi effettuati da:

  • condomìni

  • persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l'immobile oggetto dell'intervento

  • persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, proprietari (o comproprietari con altre persone fisiche) di edifici costituiti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate

  • Istituti autonomi case popolari (Iacp) comunque denominati o altri enti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing". Per tali soggetti, l’agevolazione riguarda le spese sostenute entro il 30 giugno 2023, se alla data del 31 dicembre 2022, siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo

  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa

  • Onlus, associazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale

  • associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

I soggetti Ires rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle parti comuni in edifici condominiali.


3) Terzo Consiglio: Indicazione del costo finale e della tassazione.


Individuate con attenzione il costo complessivo, e la tassazione applicabile. A volte nel contratto è indicata solo la somma senza l'indicazione della tassazione applicabile 4/10/22 %, a seconda se si tratti di una prima casa, di un opera di ristrutturazione ad aliquota agevolata, o di una aliquota normale.

La tassazione spesso non è calcolata nei preventivi, oppure non è indicata nell'ammontare di un finanziamento, con il rischio di trovarsi esposti a variazioni di costo indipendenti dall'impresa e dovuti solo alla differenza tra quanto conteggiato senza tassazione rispetto al costo finito a carico dell'utente. Quindi fatevi indicare con precisione l'aliquota fiscale del progetto, e dei materiali e quindi il costo finale effettivo da sostenere al netto di eventuali sconti.



Interventi principali o trainanti

Il Superbonus spetta in caso di:

  • interventi di isolamento termico sugli involucri

  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni

  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti

  • interventi antisismici: la detrazione già prevista dal Sismabonus è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.


Interventi aggiuntivi o trainati

Oltre agli interventi trainanti sopra elencati, rientrano nel Superbonus anche le spese per interventi eseguiti insieme ad almeno uno degli interventi principali di isolamento termico, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o di riduzione del rischio sismico. Si tratta di

  • interventi di efficientamento energetico

  • installazione di impianti solari fotovoltaici

  • infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici

  • interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (16-bis, lettera e) del TUIR).

4) Consiglio: Modalità e tempi di pagamento.


Il pagamento del vostro progetto rappresenterà il punto nevralgico della scelta da un progetto ad un altro, e nella scelta di un materiale rispetto ad un altro. La modalità di pagamento ed i tempi dello stesso saranno l'anima principale che determinerà la scelta del contraente. Fate quindi attenzione ai tempi del pagamento. Sarà possibile un pagamento dilazionato a giorni, oppure suddiviso a SAL o stati di avanzamento lavori. Immaginate infatti che l'oggetto del vostro contratto sia la costruzione di una abitazione, e quindi l'impresa vi chiederà delle somme a chiusura di fasi di avanzamento, come ad esempio al termine della progettazione, o alla realizzazione della struttura portante, o ancora alla posa in opera degli impianti. La modalità di pagamento ed i relativi termini, a volte molto dilazionati tra loro, costituiranno un elemento dirimente nella stesura del vostro contratto.

5) Pagamento – Finanziamento - Banca- Bonus


E' altresì possibile che il vostro contratto sia finanziato da una banca o da un intermediario. E bene attenzione al tasso applicato, anche se in questo periodo storico i tassi sono ai minimi storici. Molto più complesso invece è la tempistica del finanziamento richiesto. Dopo aver avuto l'approvazione del finanziamento sarà necessario conoscere in anticipo quali siano i tempi di erogazione della banca per evitare di dover anticipare somme all'impresa che abbia iniziato i lavori. Ecco quindi che tornando al punto 1 di questo articolo, è necessario che i termini concessi all'impresa per i lavori siano allineati a quelli che la Banca vi ha indicato per l'erogazione del finanziamento relativo all''opera.

Ancora più delicato è il problema relativo ai BONUS (Ristrutturazione/Sisma/Termico/Eco etc). In tal caso sarà necessario prima di procedere, aver valutato con il progettista unitamente ad un commercialista, l'impatto dei bonus e degli sgravi fiscali sui costi dell'impresa.

E' anche possibile interpellare una Banca per verificare la possibilità di farsi anticipare il valore del Bonus da girare all'impresa al fine di abbattere i costi di costruzione.

6) Vantaggi dell'Ecobonus,