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Contratto di Compravendita, compromesso, preliminare e mancanza di agibilità dell'immobile


Mancanza di Agibilità nel contratto immobiliare, il preliminare è valido?


Si, l'agibilità sarà necessaria per procedere al Rogito.


Mancanza di Agibilità dell'immobile prima del rogito, l'acquirente puo' rifiutarsi di stipulare l'atto?


Si, fintanto che tale agibilità non sia stata fornita, o vi sia specifico accordo differente.


Mancanza di Agibilità, sussiste una incommerciabilità assoluta?


No, infatti come previsto dalla giurisprudenza si tratta di incommerciabilità economica, da cui derivano conseguenze legali, (risoluzione-risarcimento).


Vediamo nel dettaglio secondo le sentenze della Cassazione.


E ciò perché, in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità), pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra però un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest'ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza. (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 19749 del 22/09/2020; Sez. 6-2, Ordinanza n. 12324 del 23/06/2020; Sez. 6-2, Ordinanza n. 10665 del 05/06/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 23265 del 18/09/2019).



Sicché il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, poiché il predetto certificato è essenziale, avendo l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2196 del 30/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 10820 del 11/05/2009; Sez. 2, Sentenza n. 15969 del 19/12/2000).



Né a tale conclusione può derogarsi in ragione dell'asserita conoscenza, a cura del promissario acquirente, del difetto di tale attestazione.


E tanto in quanto se, per un verso, l'eccezione di inadempimento basata sulla mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile non può essere proposta qualora risulti che il promissario acquirente era a conoscenza di tale situazione, per altro verso, il presupposto dell'obbligo che l'art. 1477, ultimo comma, c.c. pone a carico del venditore (e non del promittente venditore), in ordine alla consegna dei documenti relativi all'uso della cosa venduta, è che tali documenti siano necessari all'uso della medesima e si trovino in possesso del venditore, il quale, in caso negativo, dovrà comunque curarne la formazione al momento della conclusione del contratto, sicché, in caso di preventiva conclusione del contratto preliminare, è necessario che tali documenti siano acquisiti e consegnati al promissario acquirente all'atto della stipula del contratto definitivo di vendita. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20426 del 02/08/2018; Sez. 2, Sentenza n. 25427 del 12/11/2013; Sez. 2, Sentenza n. 16024 del 14/11/2002).


Ebbene, nella fattispecie risulta appunto che la mancanza del certificato di abitabilità ha costituito la ragione preminente che ha indotto il promissario acquirente a disattendere l'invito del promittente alienante, come da diffida inoltrata, a stipulare il definitivo nella data indicata.


Ne discende che, se la conoscenza di tale difetto non poteva determinare in sé larisoluzione del preliminare prima che fossero maturate le condizioni per la stipulazione del definitivo, in ogni caso, tale conoscenza non poteva legittimare la pretesa del promittente alienante di concludere il definitivo prima che il certificato di abitabilità fosse rilasciato.



Né emerge dalle argomentazioni su cui si fonda la sentenza impugnata che il promissario acquirente abbia rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque abbia esonerato il promittente venditore dall'obbligo di ottenere la relativa attestazione.



Altro orientamento, Cass. Civ. 2294/2017 prescrive che In materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica.


Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha infatti l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile; la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile.



Secondo Cass. 23 gennaio 2009, n. 1701 in Riv. not., 2009, 1280, cit. “il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di agibilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile”. Secondo la recente ordinanza della Cassazione del 10 ottobre 2019 n.25418 (in Ced cassazione) si tratta di un danno che deve essere liquidato in via equitativa


Per quanto sopra, in caso di mancanza dell'agibilità, il bene oggetto della compravendita risulta in tal caso economicamente incommerciabile, non essendo idoneo a svolgere la funzione economico-sociale a cui è deputato e che ne costituisce la causa. Da ciò deriva che non sussistono invece ostacoli giuridici alla sua circolazione.










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