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SuperBonus, mancato raggiungimento della soglia di legge, recesso o risoluzione di diritto?


La domanda della fine dell'estate 2022 piu' ricorrente è quella relativa alle sorti di quei contratti – di appalto – tra impresa e committente volti alla ristrutturazione, demolizione e ricostruzione con superbonus 110 e casi simili.


Che sorte avrà il contratto in caso di mancato raggiungimento della soglia?


Abbiamo già trattato della questione, e in precedenti articoli avevamo consigliato l'inserimento di apposite clausole che salvaguardassero acquirente – fiducioso nei bonus – ed il lavoro dell'impresa esposta al rischio.


Ora trattiamo un altro aspetto,


Quale è il valore della clausola inserita nel contratto? E Come funziona?


In caso di mancato raggiungimento della soglia del 30% al 30 settembre, o nel caso di mancato raggiungimento delle soglie previste dal contratto,


Quale è il meccanismo di funzionamento della clausola?


In proposito, si osserva che la pattuizione, inserita in un preliminare di vendita immobiliare, che preveda la risoluzione di diritto (automatica) qualora in relazione ad un immobile da costruire – non vengano raggiunti i parametri previsti dal Super Bonus, ad esempio il 30 % entro il 30 settembre, o in altri casi, ad esempio il previsto rilascio dei permessi a costruire entro una determinata data - per fatto non dipendente dalla volontà delle parti, tale clausola dovrà qualificarsi come condizione risolutiva propria, determinando l'effetto risolutivo di quel contratto, evidentemente consistente nella sua sopravvenuta inefficacia, in conseguenza dell'avverarsi di un evento estraneo alla volontà dei contraenti sebbene specificamente dedotto pattiziamente nonché dello spirare del termine, pure ritenuto nel loro interesse comune.


Questo assunto lo si puo' ricavare da pronunce delle Cassazione che in caso di contratti per la costruzione di immobili subordinavano la validità del contratto al rilascio del permesso di costruzione, e/o della sanatoria ad una certa data, già precisamente dedotta nel contratto, ecco quindi che nel nostro caso BONUS, potremo utilizzare lo stesso meccanismo previsto in tali vicende, seppure la data sia in effetti imposta dal legislatore con la scadenza dei bonus.

(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21215 del 27/08/2018; Sez. 2, Sentenza n. 22310 del 30/09/2013; Sez. 2, Sentenza n. 17181 del 24/06/2008).



Ne discende che dal tenore testuale della clausola emergerà che la statuizione sull'efficacia del contratto contemplata nel preliminare deve essere ancorata, non già ad una facoltà del predisponente di sciogliersi unilateralmente dal contratto con efficacia immediata, bensì ad un avvenimento futuro e incerto con efficacia retroattiva.



In sintesi, tale contratto dovrà contenere una clausola la cui validità non è rimessa alla libera volontà – arbitrio delle parti – ma ad un evento futuro ed incerto, ovvero l'avvenuta realizzazione della costruzione appaltata, entro la data del 30 settembre.

(Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26365 del 16/12/2014; Sez. 2, Sentenza n. 3626 del 07/08/1989; Sez. 3, Sentenza n. 2504 del 18/09/1974).


Diverso è invece il caso in cui i contraenti, acquirente ed impresa, si siano riservati con apposita clausola,la possibilità di recedere dal contratto.



Tale previsione quindi deve essere chiaramente individuata come “facoltà di recesso”, che non avrà quindi alcun riferimento ad un “evento futuro ed incerto” come sopra descritto, ma sarà rimessa alla volontà delle parti.


Le conseguenze sono importantissime sul piano pratico ed economico, infatti nel primo caso lo sciogliersi del contratto deriverà da un evento, mentre nel secondo caso deriverà dalla volontà di una delle parti.


Difettando qualsiasi riferimento ad una potestà di sciogliersi dal contratto ove ricorra una determinata condizione - ed essendo, per converso, previsto che il preliminare non abbia efficacia qualora la condizione stabilita non si verifichi entro la data indicata -, neanche può ritenersi che si tratti dell'attribuzione ad una delle parti della facoltà di recesso subordinata ad un avvenimento futuro ed incerto (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2873 del 19/05/1979).



Tanto più che la clausola con la quale si attribuisce ad uno o ad entrambi i contraenti la facoltà di recesso ex art. 1373 c.c., siccome derogativa al principio generale per il quale il contratto ha forza di legge tra le parti, pur non richiedendo alcuna formula sacramentale, deve essere sempre redatta in termini inequivoci, tali da non lasciare alcun dubbio circa la volontà dei contraenti di inserirla nel negozio da loro sottoscritto.

(Cass. Sez. L, Sentenza n. 987 del 12/02/1990; Sez. 2, Sentenza n. 8776 del 26/11/1987; Sez. 2, Sentenza n. 7579 del 22/12/1983).


Quindi ove sia inserita una clausola riferita ad un evento futuro, come il rilascio di una concessione edilizia, non sussisteranno dubbi che, per quanto anzidetto, ricorrono nel caso in disputa, così da escludere la sua qualificazione giuridica in termini di recesso convenzionale.




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