Ci è stato chiesto quale sia il regime delle spese non necessarie in un condominio,
Ovvero per tutte quelle migliorie di cui si potrebbero avvantaggiare tutti, ma che almeno inizialmente, sono di interesse solo di alcuni.
E' un tema molto caldo, perché riguarda spese ingenti come per l'istallazione di un ascensore, di una piscina, di una colonnina di ricarica per auto elettriche, ma che spesso non sono di interesse comune...
Prendiamo l'esempio di un immobile non dotato di ascensore, ove uno o una parte dei condomini ne decidano l'istallazione. Trattasi sicuramente di spesa ingente e probabilmente non accettata all'unanimità.
Infatti ove vi fosse il consenso di tutti, non si creerebbe alcun caso giuridico da affrontare, ma quasi sempre così non è.
Si è infatti più volte affermato che l'installazione "ex novo" di un ascensore in un edificio in condominio costituisce innovazione, che può essere deliberata dall'assemblea condominiale a maggioranza, secondo il canone dell'art. 1136 maggioranza degli intervenuti a seconda poi se in prima o seconda convocazione)
Oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l'impianto di proprietà comune. Solo con il consenso unanime quindi l'impianto diventa di proprietà comune.
Ma...
trattandosi, tuttavia, di impianto suscettibile di utilizzazione separata, quindi anche da parte di un solo condomino, proprio quando l'innovazione e cioè la realizzazione ad esempio dell'ascensore, non sia stata approvata in assemblea,
essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini, salvo peró, il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, con la precisazione che é necessario contribuire nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Infatti in tema condominiale, per le spese ingenti o non necessarie, denominate “voluttuarie” dal codice, che siano utilizzabili in maniera “separata” da uno dei condomini o una parte di essi, ad esempio un ascensore, non obbligano gli altri condomini che non saranno tenuti a versare alcunché, e chiaramente saranno esclusi dall'uso della cosa, ecco il senso della possibilità prevista dalla legge di “utilizzo separato”. La legge parla infatti di “trarre vantaggio”.
Attenzione, il limite alle installazioni deriva dal regime dell'uso, infatti se l'utilizzazione separata della miglioria non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Ove invece l'istallazione sia realizzata inizialmente a carico di uno o parte dei condomini, gli altri condomini successivamente possono in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di dell'opera. Ecco quindi che in tema di ascensore se questo è stato realizzato con uso separato, gli altri condomini anche dopo l'installazione potranno partecipare all'uso, fermo l'obbligo di partecipare anche alle spese.
Dunque, "l'ascensore, installato nell'edificio dopo la costruzione di quest'ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l'abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi.