Ci viene posto il quesito in realtà piu' frequente di quanto si pensi ove la sede della Farmacia, ma è un discorso estendibile a qualunque impresa, sia posta in locazione presso un locale di proprietà familiare ove uno dei componenti della famiglia non sia anche locatore.
E' il tipico caso dell'immobile intestato ad uno dei genitori ed ai due figli, ove uno di questi sia stato estraneo alla stipulazione del contratto.
Per rispondere al quesito possiamo utilizzare la ricostruzione operata dalle Sezioni Unite della Cassazione con la pronuncia n. 11135/2012, secondo cui:
‹‹La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 cod. civ., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705, secondo
comma, cod. civ., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa››.
Farmacia e l'affitto del locale di famiglia
il contratto è valido ed efficace, essendo sufficiente ai fini della stipula della locazione che abbia la disponibilità della cosa locata.
A fronte delle diverse soluzioni prospettate dalla giurisprudenza sul tema, le Sezioni Unite hanno ritenuto di dover inquadrare la fattispecie nell’ambito della gestione di affari altrui ex art. 2028 cod. civ., ‹‹consentendo tale disciplina di offrire una soluzione che vale a contemperare gli interessi e le posizioni dei vari soggetti coinvolti››.
Ecco quindi che l'opposizione del locatore non proprietario rileva solo se portata a conoscenza e manifestata prima della stipula del contratto
Il contratto sottoscritto dal comproprietario locatore e dal conduttore è dunque valido ed efficace, mentre il comproprietario non locatore dovrà manifestare preventivamente il proprio dissenso, fermo il proprio diritto di credito pro quota sul canone.
(Cass., sez. 3, 09/04/2021, n. 9476).
Avv. Aldo Lucarelli