Ho una abitazione che è stata ritenuta abusiva, ma sono vent'anni che la situazione è ferma, posso ritenere la questione chiusa visto che un mio vicino di casa si trova nella stessa situazione?
Per rispondere alla domanda dobbiamo evidenziare che secondo la consolidata giurisprudenza amministrativa, a fronte di immobili sforniti di titolo abilitativo, l’ordine di demolizione è infatti atto dovuto e vincolato e non necessita di motivazione aggiuntiva rispetto all’indicazione dei presupposti di fatto e all’individuazione e qualificazione degli abusi edilizi.
Devono essere richiamate le statuizioni dell’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato n. 9 del 2017, secondo cui la mera inerzia da parte dell’amministrazione nell’esercizio di un potere-dovere finalizzato alla tutela di rilevanti finalità di interesse pubblico non è idonea a far divenire legittimo ciò che (l’edificazione sine titulo) è sin dall’origine illegittimo e, allo stesso modo, tale inerzia non può certamente radicare un affidamento di carattere ‘legittimo’ in capo al proprietario dell’abuso, giammai destinatario di un atto amministrativo favorevole idoneo a ingenerare un’aspettativa giuridicamente qualificata.
Ecco quindi che il semplice passaggio del tempo, anche vent'anni, non sana la questione immobiliare, che lo ricordiamo per potersi dire conclusa necessita di un procedimento di sanatoria, ovvero il c.d. "doppio conforme" ovvero quel meccanismo previsto dall'art. 36 del DPR 380/01 secondo cui ..
"il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda".
Tale fattispecie si affianca all'altro istituto previsto nella nostra legislazione ovvero la sanzione al posto della demolizione, ove vi sia un collegamento con una parte di immobile/costruzione regolare e la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio per la parte regolare. Tale meccanismo disciplinato dall'art. 34 del DPR 380 prevede che
Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale".
Come sancito dalla norma tale valutazione è demandata alla pubblica amministrazione.
A questo punto si pone la domanda, ma cosa accade in caso di inerzia - anche di lungo periodo da parte dell'amministrazione?
"Il lungo tempo trascorso dalla realizzazione dell’opera abusiva non è idoneo a radicare in capo al privato interessato alcun legittimo affidamento in ordine alla conservazione di una situazione di fatto illecita, per cui anche in tal caso l’ordine di demolizione assume carattere doveroso e vincolato e la sua emanazione non richiede alcuna motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse che impongono la rimozione dell’abuso"
Ma se il mio vicino ha commesso lo stesso abuso, è giusto che venga applicata la sanzione della demolizione solo alla mia costruzione?
Per rispondere a tale ulteriore quesito riportiamo un interessante sentenza del Consiglio di Stato secondo cui considerata la natura vincolata degli atti repressori nel settore dell’edilizia, la mancata adozione di ulteriori misure repressive nei confronti di vicini non comporta la legittimazione dell’analogo abuso edilizio da parte di chi ha ricevuto la sanzione. (CdS 4722/22)
Anzi.. può generare l’insorgere di responsabilità in capo ai dirigenti, qualora abbiano omesso l’adozione dei provvedimenti ripristinatori e sanzionatori a carico di altri soggetti.
Infatti un diverso trattamento giuridico di una fattispecie analoga non può comunque essere invocato per estendere in proprio favore posizioni illegittime precedentemente riconosciute dall’Amministrazione, tenuto conto che, in applicazione del principio di legalità, la legittimità dell'operato dell'amministrazione non può comunque essere inficiata dall'eventuale illegittimità compiuta in altra situazione (Cons. Stato, sez. VI, n. 8893/ 2019).
Il tempo avrà valore solo ove venga data la prova davanti ad un TAR che l'immobile o la costruzione sia ante 1967, il tutto anche utilizzando documenti e/o prove testimoniali.
Ecco quindi che in caso di abuso edilizio solo una sanatoria effettiva con doppia conforme, o una sanatoria giurisprudenziale, con pagamento del doppio dovuto, renderanno il manufatto idoneo, e quindi per rispondere al quesito,
non ci sarà di aiuto, né il tempo trascorso, né il fatto - che accade assai di frequente - ovvero che un vicino di casa o una persona della stessa situazione, non abbia ricevuto la medesima sanzione demolitoria.