Contratto preliminare o contratto di vendita ad effetti differiti?
- Avv Aldo Lucarelli
- 5 giorni fa
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Fare un preliminare di vendita oppure concludere oggi un contratto di vendita con effetti differiti?
La differenza può essere ampia, dipenderà dalle esigenze e dalla verifica della presenza di condizioni che non consentono oggi di poter ottenere gli effetti desiderati, si pensi al caso di un immobile da costruzione oppure ad una vendita societaria, ad esempio una farmacia da concorso straordinario, che ha l’obbligo di gestione diretta del vincitore di concorso per un triennio, la cui vendita quindi non può che organizzarsi per il futuro.
Esistono quindi motivi reali e concreti così come motivi giuridico normativi, per rinviare gli effetti del contratto.
Ma quale è la differenza?
La differenza fondamentale risiede nella natura e negli effetti prodotti dai due tipi di contratto.
* Contratto Preliminare di Vendita (o Compromesso)
* È un contratto ad effetti obbligatori. Le parti (promittente venditore e promissario acquirente) si impegnano a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita in un momento futuro.
* Effetti: L'effetto principale che produce è l'obbligo di contrarre, cioè l'obbligo reciproco di stipulare il contratto definitivo. Non trasferisce immediatamente la proprietà del bene.
* Tutele: In caso di inadempimento, la parte lesa può chiedere al giudice l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ottenendo una sentenza che produce gli effetti del contratto definitivo non concluso (art. 2932 c.c.).
* Contratto di Vendita con Effetti Differiti (o Vendita Obbligatoria)
* Natura: È un contratto di compravendita vero e proprio, un contratto ad effetti reali (il trasferimento della proprietà), ma in cui l'effetto reale (il trasferimento della proprietà) è posticipato a un momento successivo, mentre il contratto è immediatamente efficace e vincolante.
* Effetti: Il contratto trasferisce la proprietà, ma ciò avviene non al momento del consenso, bensì al verificarsi di un determinato evento o condizione (come la venuta ad esistenza della cosa, l'acquisto della cosa da parte del venditore nella vendita di cosa altrui, o il pagamento dell'ultima rata nella vendita con riserva di proprietà o la scadenza di un termine minimo nel caso di vincoli normativi come il triennio per le farmacie del concorso straordinario)
* Esempi: Vendita di cosa futura, vendita di cosa altrui, vendita con riserva di proprietà.
L'obbligazione principale del venditore è quella di "fare acquistare la proprietà al compratore se l'acquisto non è effetto immediato del contratto" (art. 1476 c.c.).
Contratto preliminare o contratto di vendita ad effetti differiti?
In sintesi, il preliminare obbliga a fare (stipulare il definitivo), mentre la vendita con effetti differiti è un contratto già concluso che obbliga a dare (far acquisire la proprietà) e l'effetto traslativo si realizza automaticamente al verificarsi della condizione o dell'evento previsto.
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La scelta tra l’uno o l’altro dipenderà dal tipo di tutela che si vuole avere in caso di inadempimento e dalla contro prestazione richiesta, ovvero il prezzo da pagare al momento della stipula, che sarà proporzionalmente inferiore e dilazionato in caso di preliminare.
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Avv Aldo Lucarelli
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