Edilizia: Acquisto su carta, quali garanzie per l'acquirente?


Oggi la legge è chiara, il preliminare su immobile da costruire deve garantire l'acquirente, scopriamo come.


La normativa di settore è dettata dal decreto legislativo 122 del 2005 che è stato recentemente emendato dal Codice della Crisi di Impresa nel 2019 nella parte centrale del testo, la piu' importante per quel che ci riguarda.


Il primo punto – stabilito nell'articolo 6 – è che il contratto preliminare o il contratto relativo al trasferimento di diritti reali di godimento su immobile da costruire deve essere fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata.


Tale atto quindi sarà demandato ad un Notaio al quale è imposto di seguire tutte le prescrizioni della nuova legge ed in particolare la verifica sulla stipula della fideiussione obbligatoria per il costruttore oltre che della polizza assicurativa all'atto del trasferimento.


Sono queste due le chiavi portanti della norma oltre che il Fondo indennitario su cui si tornerà piu' avanti.


Il costruttore infatti è obbligato, a pena di nullita' del contratto (nullità che puo' essere fatta valere unicamente dall'acquirente) a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprieta' o di altro diritto reale di godimento.


Come ha avuto modo di evidenziare il Tribunale di Torino nella pronuncia del 29.09.2021 tale garanzia fideiussoria concerne anche le somme versate dall’acquirente a titolo non di acconto, bensì di “caparra confirmatoria” ex art. 1385 c.c..


La fideiussione deve garantire sia il caso in  cui  il costruttore incorra in una situazione di crisi ma anche nel  caso  di inadempimento all'obbligo  assicurativo. 

La fideiussione quindi va a garantire a sua volta l'obbligo di stipula dell'assicurazione a cui il costruttore è tenuto.


La mancata consegna dal costruttore all'acquirente della polizza assicurativa determina la nullità del contratto stipulato. Ma anche in questo caso la nullità potrà essere fatta valere solo dall'acquirente, e ciò con il chiaro scopo di evitare la comminatoria di una nullità strumentale fatta valere dal costruttore. Trattasi quindi di nullità relativa.



Ma a cosa serve l'assicurazione indennitaria?


La polizza assicurativa indennitaria prevista dalla legge avrà durata decennale e sarà a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori è volta alla copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.




Ecco quindi che il ruolo del Notaio, nel su menzionato modello di contratto da stipularsi per atto pubblico o scrittura privata autenticata, riveste un ruolo centrale per l'individuazione della fideiussione e la menzione della polizza assicurativa nel successivo contratto di alienazione.


Sussistono poi tutta una serie di ulteriori garanzie come:


- diritto di prelazione per il promissario acquirente

- esenzione dalla revocatoria fallimentare

- Istituzione di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti che non hanno ottenuto l'immobile.


E' opportuno precisar