I Rapporti tra Contratto preliminare e azione costitutiva
- Avv Aldo Lucarelli
- 13 giu
- Tempo di lettura: 3 min
Quale é il rapporto tra contratto preliminare non adempiuto e sentenza costitutiva richiesta dal promissario acquirente?
Ci occupiamo nel presente articolo del difficile rapporto tra “contratto preliminare” e “azione costitutiva ex art 2932 cc” in caso di mancata esecuzione dell’obbligo di concludere il contratto definitivo.
Deve precisarsi che le sentenze di "esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto", per definizione sono destinate a produrre "gli effetti del contratto non concluso", sostituendo la decisione del giudice alla volontà delle parti, una delle quali abbia omesso di manifestarla, pur essendovi tenuta.
Ne consegue che le prestazioni eventualmente imposte con il provvedimento costituiscono il contenuto di obbligazioni di carattere prettamente negoziale, ancorché stabilite in forma di accertamento, di condanna, o di condizione di efficacia.
Il mancato pagamento del prezzo che è l'ipotesi più frequente nella prassi ma anche la consegna del medesimo bene oggetto della sentenza, non perdono la natura di prestazione corrispettiva, destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, sicché l'eventuale inadempimento può essere fatto valere dall'altra parte, ricorrendone i presupposti, come ragione di risoluzione.
Si è detto, infatti, che in caso di sentenza di accoglimento della domanda del promissario acquirente per l'esecuzione specifica di un preliminare di vendita, il pagamento del prezzo cui è subordinato il trasferimento della proprietà del bene, costituisce la condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo medesimo, senza con ciò rendersi incompatibile con la natura di prestazione essenziale del contratto, con la conseguenza che il mancato versamento del prezzo può comportare la risoluzione del contratto stesso con riferimento alla gravità dell'inadempimento a norma dell’ art 1455 cc, secondo cui
Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra
(ex plurimus Sez. II, Sent. n. 8164 del 2023 Rv. 667503-01).
Nella specie, invece, è stata accolta la domanda di risoluzione per l'inadempimento di obblighi derivanti dal contratto preliminare: infatti, l'immobile oggetto del preliminare non ha subito alcuna modifica dopo la sentenza ex art. 2932 c.c.e le difformità del bene rispetto a quello promesso in vendita nel contratto preliminare erano già state oggetto di discussione nel precedente giudizio e la parte già le conosceva al momento in cui ha chiesto l'esecuzione in forma specifica del contratto e poteva farle valere in quella sede sia per chiedere la risoluzione che la riduzione del prezzo.
Infatti, nel giudizio avente ad oggetto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 dell'obbligo di trasferire il bene il promissario acquirente ha la facoltà di chiedere in alternativa la risoluzione del contratto o anche la riduzione del prezzo.
La giurisprudenza della Corte è ormai stabilmente e univocamente orientata nel senso che il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un'actio quanti minoris per vizi della cosa, chiedendo l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo; in tal caso, l'offerta del prezzo, non è necessaria, ove il pagamento non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo. (Sez. II, Ordinanza n. 36241 del 23 novembre 2021, Rv. 662945-01).
I Rapporti tra Contratto preliminare e azione costitutiva
Dopo il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva ex art 2932 cc dunque, l'immobile che si trasferisce per volontà del promissario acquirente è quello oggetto del giudizio e nelle condizioni da questi conosciute e l'obbligo del promittente alienante è quello di consegnare il suddetto bene dietro il pagamento del prezzo cui è obbligata la controparte.
si arriva quindi secondo la Cassazione n 5638/2025 seguente principio di diritto: la sentenza costitutiva ex art 2932 produce gli effetti del contratto non concluso dal momento del suo passaggio in giudicato, dando luogo ad un rapporto che è distinto da quello derivante dal preliminare e che è, a sua volta, suscettibile di risoluzione per inadempimento, ma per ragioni inerenti al nuovo sinallagma venuto in essere, sicché la pronuncia di risoluzione del contratto non può che riguardare le obbligazioni da esso nascenti (vedi anche Sez. II, Sentenza n. 26233 del 02 dicembre 2005, Rv. 585216-01).
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