l'assicurazione decennale dell'immobile

il decreto legge 122/2005 detta disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. ai sensi dell'art. 4

Il costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprieta' a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta valere solo dall'acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Ma in cosa consiste tale garanzia assicurativa?

Come noto, l'assicurazione contro i danni è un'assicurazione di cose, mentre l'assicurazione della responsabilità civile è un'assicurazione di patrimoni.

Il rischio coperto dalla prima è il deterioramento di un bene, quello coperto dalla seconda è

l'impoverimento dell'assicurato conseguente all'insorgenza d'una obbligazione risarcitoria.

Nell'assicurazione di cose elemento essenziale del contratto è il valore ed è vietata la

soprassicurazione a pena di nullità; nell'assicurazione di r.c. il massimale non è elemento essenziale del contratto, e non è vietata l'assicurazione a massimale illimitato.

Per sostenere dunque che l'art. 4 D.Lgs. 122/05 imponga al costruttore la stipula d'una polizza che copra anche la sua responsabilità civile, sarebbe necessario un inequivoco riferimento nella legge ad una copertura del patrimonio del costruttore.

l'assicurazione decennale dell'immobile

L'assicurazione decennale dell'immobile

L'art. 4 D.Lgs. 20.6.2005 n. 122 non si occupa però del patrimonio del costruttore. La norma stabilisce che il costruttore di un immobile ha l'obbligo di "contrarre e consegnare all'acquirente", al momento della stipula del contratto di vendita, "una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente (...) a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui (il costruttore) sia tenuto ai sensi

dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere".

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Da questo testo si desume che:

a) la polizza deve essere una polizza per conto altrui, ex art. 1891 c.c.: tanto si desume dall'espressione "a beneficio dell'acquirente";

b) l'acquirente è il soggetto assicurato:

tanto si desume, oltre che da quanto appena detto, anche dal fatto che la polizza debba essere a lui consegnata. Infatti, poiché il contratto di assicurazione richiede lo scritto ad probationem (art. 1888 c.c.), se davvero il costruttore dovesse ritenersi "assicurato" la previsione della consegna della polizza sarebbe priva di senso, dal momento che consegnando la polizza il (preteso) assicurato perderebbe la possibilità di provare l'esistenza dei propri diritti scaturenti dal contratto;

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c) il rischio che deve essere obbligatoriamente coperto a spese e cura del costruttore

ed a beneficio dell'acquirente è rappresentato dai danni "materiali e diretti all'immobile": dal che si desume che si tratta d'una assicurazione contro i danni.

Quanto, poi, all'espressione "danni di cui (il costruttore) sia tenuto ai sensi dell'art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale ecc.", essa designa non il rischio assicurato, ma il tipo di danni oggetto di copertura.

La norma va letta dunque come se dicesse: i danni coperti sono quegli stessi danni descritti dall'art. 1669 c.c. ecc.

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Infine, quanto all'espressione secondo cui la polizza debba coprire anche "i danni ai terzi", essa va intesa nel senso che il contratto debba coprire non solo i danni all'immobile, ma anche la responsabilità del proprietario per i danni a terzi causati dal vizio costruttivo dell'immobile.

Rispetto al costruttore, infatti, l'acquirente giammai potrebbe ritenersi "terzo", dal momento che è la sua controparte contrattuale.

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La polizza prevista dall'art. 4 D.Lgs. 122/05 è dunque una polizza multirischio, stipulata dal costruttore per conto di chi spetta, ed avente ad oggetto la copertura di:

(a) i danni all'immobile;

(b) la responsabilità civile del proprietario per danni a terzi causati dai difetti dell'immobile.

Non è coperta, invece, la responsabilità civile del costruttore (appaltatore) nei confronti

dell'acquirente, né quella del committente dei lavori, del progettista o del direttore dei lavori. Ciò vuol dire, da un lato, che la stipula della polizza non impedisce all'acquirente di azionare la garanzia di cui all'art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore; e dall'altro che quest'ultimo non potrà pretendere che l'assicuratore lo tenga indenne dalle pretese dell'acquirente.

Dell'eventuale pagamento dell'indennizzo potrà tenersi conto al solo fine di ridurre il risarcimento dovuto dal costruttore. (Cass. 4745/2025)

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