L'acquisto dell'immobile da costruire, il contratto di prenotazione ed il contratto preliminare.
L'acquisto su carta da parte di un privato di un immobile da costruire é un momento delicato che va "recintato" con cura per evitare brutte sorprese.
Oggi la normativa prevede l'obbligo di un contratto preliminare davanti a pubblico ufficiale quindi un notaio, il quale dovrà verificare l'assenza di vincoli e problematiche relative alla proprietà su cui costruire.
Il contratto preliminare quindi assume un ruolo solenne con costi e documentazione da produrre.
Sono infatti necessari al momento del contratto preliminare 1) il permesso di costruzione e 2) polizza fideiussoria.
Il permesso di costruire costituisce l'individuazione dell'oggetto del contratto mentre la polizza fideiussoria costituisce la garanzie delle somme versate e da versare che quindi saranno assicurate in caso di crisi della società di costruzione.
Successivamente sarà necessaria anche la polizza assicurativa sui rischi decennali una volta ultimato l'immobile.
Si deve evidenziare che a settembre 2022 é stata emanato il modello standard da seguire per le fideiussioni per immobili da costruire. Qui
la fideiussione immobili da costruire tutela il promissario acquirente per tutte le somme che lo stesso anticipa (a titolo di acconto o di caparra) al costruttore, garantendone la restituzione in ipotesi di crisi tali da determinare la non conclusione della vendita.
Le clausole previste dal 23 settembre 2022 del modello standard ministeriale possono essere modificate solo in senso più favorevole per il beneficiario acquirente. La fideiussione poi deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie.
Diverso il discorso invece del Contratto di Prenotazione immobiliare sempre più utilizzato per gli immobili da costruire ma che sebbene ampiamente utilizzato non costituisce preliminare di acquisto bensì prenotazione di un evento futuro.
In tali casi attenzione al pagamento di somme a titolo di acconto/caparra le quali non saranno coperte da garanzie fintanto che non si addivenga ad un contratto preliminare.