Demolizioni edilizie e ricorso al TAR: perché la clessidra dei 90 giorni si congela ma non si azzera

L’adunanza Plenaria del Consiglio di Stato 7/2026 ha enunciato il seguente principio di diritto:

“il Comune diventa di diritto proprietario del bene, oggetto dell’ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi, qualora il giudice amministrativo – dopo il decorso del termine previsto dall’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001 – abbia emesso una misura cautelare o una sentenza di primo grado favorevole al ricorrente, seguita da una sentenza che abbia definitivamente respinto il ricorso”.

Al riguardo, quanto all’ambito di applicazione dell’articolo 31 del testo unico sull’edilizia, preliminarmente va rimarcato – come già rilevato dall’Adunanza Plenaria con la sentenza n. 16 del 2023 – come il decorso infruttuoso del termine per ottemperare all’ordinanza di ripristino comporti l’acquisizione ope legis del bene al patrimonio indisponibile del Comune.

La legge ha previsto un ‘automatico effetto acquisitivo’, che non viene meno se – dopo la scadenza del termine di novanta giorni – vi è un provvedimento del giudice amministrativo (un decreto, una ordinanza o una sentenza), che poi diventi giuridicamente irrilevante a seguito della statuizione finale di reiezione del ricorso o di estinzione del giudizio, sulla quale si sia formato il giudicato.

In altri termini, qualora la domanda di annullamento del ricorrente sia stata respinta con sentenza definitiva (o se il giudizio si sia estinto), resta ferma l’avvenuta acquisizione del bene al patrimonio indisponibile del Comune.

Demolizioni edilizie e ricorso al TAR: perché la clessidra dei 90 giorni si congela ma non si azzera

l’Adunanza Plenaria del 2026 é volta a chiarire se abbia rilevanza giuridica una pronuncia del giudice amministrativo favorevole al ricorrente (poi caducata con la pronuncia su cui si è formato il giudicato), emessa prima della scadenza del termine di novanta giorni, fissato dall’articolo 31.

Sul tema come correttamente ricordato dalla II Sezione si confrontano due distinti orientamenti.

Per l’orientamento maggioritario (ex plurimis, Cons. St., Sez. VI, 13 novembre 2020, n. 7013), un eventuale provvedimento cautelare favorevole, così come una sentenza di primo grado di annullamento poi riformata, comporterebbe la mera sospensione del termine di novanta giorni, sicché - una volta respinto definitivamente il ricorso - esso riprenderebbe a correre per la sola frazione rimanente, non ancora decorsa al momento del deposito della pronuncia, cautelare o di merito, favorevole al privato.

Per un orientamento minoritario (cfr. Cons. Giust. amm. Reg. sic., parere, 7 aprile 2025, n. 56), invece, l’adozione di provvedimenti giurisdizionali favorevoli al ricorrente comporterebbe l’interruzione del termine di novanta giorni, il quale ricomincerebbe a decorrere – anche se già spirato – solo a seguito della definitiva conclusione (sfavorevole) del giudizio.

L’Adunanza Plenaria del 2026 ritiene che sia condivisibile il primo dei citati orientamenti.

Innanzitutto, nell’ordinamento amministrativo vige il principio factum infectum fieri nequit. Pertanto, qualora l’ordine emesso ai sensi dell’articolo 31 non sia ottemperato entro il termine di novanta giorni fissato dalla legge, la condotta omissiva potrebbe giuridicamente essere qualificata tamquam non esset solo qualora il medesimo ordine sia annullato con una pronuncia definitiva.

In linea di continuità con quanto statuito con la sentenza n. 16 del 2023, l’Adunanza Plenaria rileva che il destinatario dell’ordine di riduzione in pristino entro il termine legale di novanta giorni può formulare una istanza di accertamento di conformità o un’istanza di proroga per il caso in cui ragioni oggettive rendano impossibile la riduzione in pristino nel termine in questione.

Può, pertanto, enunciarsi il seguente principio di diritto:

“Il termine di novanta giorni, fissato dall’articolo 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001 è sospeso dalla pronuncia cautelare o dalla sentenza di primo grado del giudice amministrativo favorevole al ricorrente e riprende a decorrere a seguito della comunicazione di un provvedimento giurisdizionale di segno contrario, fatta salva la verifica in concreto della esigibilità dell’esecuzione da parte dell’interessato nel tempo residuo e la sua possibilità di chiedere all’Amministrazione l’accertamento di conformità o la fissazione di un ulteriore congruo termine per ottemperare all’ordine”.

Possiamo quindi trarre alcune importanti indicazioni 🧭

1) L'Adunanza Plenaria sancisce chiaramente che la tutela cautelare "congela" il termine, non lo cancella. Se al momento dell’emissione della misura favorevole erano già trascorsi 60 dei 90 giorni previsti dall'ordinanza di ripristino, al momento della pubblicazione della sentenza definitiva di reiezione il privato non disporrà di un nuovo termine integrale, bensì dei soli 30 giorni residui per procedere alla demolizione ed evitare la perdita della proprietà.

Ed ancora che

2) Il rigore dell'effetto acquisitivo trova un limite invalicabile nel principio di proporzionalità e nella concreta esigibilità della condotta. Qualora il tempo residuo risulti palesemente insufficiente a realizzare un intervento edilizio complesso (si pensi a una manciata di giorni rimasti), il privato non è privo di difese: ha il diritto di sollecitare il Comune per l'assegnazione di un ulteriore termine congruo o per valutare l'istanza di accertamento di conformità, impedendo così l'automatica espropriazione del bene.

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Studio Legale Angelini Lucarelli

Avv Aldo Lucarelli