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vendita di immobile ed estinzione della società


In caso di cessazione della società venditrice prima del rogito è possibile agire nei confronti degli ex soci?


La domanda viene sollevata per quei casi in cui la società venditrice abbia promesso la vendita, incassato alcune somme, ma poi non abbia trasferito il bene immobile a causa di una cancellazione volontaria dal registro delle imprese, con frustrazione dei malcapitati acquirenti.


La risposta è affermativa, si potrà agire nei confronti dei soci per l'obbligazione di concludere il contratto di vendita anche se la società è estinta, e ciò in quanto si tratta di un obbligo di “fare” che in quanto tale non è estinto per la cancellazione della società dal registro delle imprese.


Ed infatti come nel caso di decesso della persona fisica, che abbia avuto la veste di promittente alienante in una vendita immobiliare - contro gli eredi è azionabile il diritto del promissario acquirente alla stipulazione del contratto definitivo (Cass. Sez. n. 1087 1995);


Ne discende che, all'esito della stipulazione di una promessa di vendita, il decesso del promittente alienante prima della stipulazione del definitivo non comporta ostacolo all'obbligo di concludere il contratto definitivo nei confronti degli eredi del promittente venditore, in quanto siffatto evento non configura una situazione di sopravvenuta impossibilità di adempimento del detto preliminare, ma comporta soltanto l'automatica variante dei soggetti tenuti al trasferimento della piena proprietà del bene.

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Infatti, gli eredi del promittente venditore succedono nella stessa posizione processuale che quest'ultimo rivestiva nel preliminare e subentrano nei correlati obblighi.


La medesima conclusione vale nell'ipotesi in cui la veste di promittente alienante sia assunta da una società, di cui sopravvenga l'estinzione prima della stipulazione del definitivo.


Anche a fronte dell'obbligo di concludere il definitivo - assunto dalla società estinta - si rientra nell'ambito dei crediti sociali non soddisfatti che possono essere fatti valere dai creditori nei confronti dei soci assumendo i soci i diritti e gli obblighi della società estinta in ordine ai rapporti ancora pendenti al tempo della cancellazione, analogamente a quanto accade nel caso di fusione societaria, che pure realizza un fenomeno estintivo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 21970 del 30/07/2021).

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Dopo la riforma del diritto societario, attuata dal D.Lgs. n. 6 del 2003, qualora all'estinzione della società, di persone o di capitali, conseguente alla cancellazione dal registro delle imprese, non corrisponda il venir meno di ogni rapporto giuridico facente capo alla società estinta. (Cass. Sez. Un. 6070/2013.)


La limitazione della responsabilità dei soci - i quali ne rispondono, nei limiti di quanto riscosso a seguito della liquidazione o illimitatamente, a seconda che, pendente societate, fossero limitatamente o illimitatamente responsabili per i debiti sociali - attiene precipuamente alle obbligazioni di dare... e non di fare


Quanto alle obbligazioni di fare, infatti, non è necessario un ulteriore "prerequisito", consistente nella percezione da parte di questi ultimi di una quota eventuale dell'attivo, potendo sussistere beni e diritti che, sebbene non ricompresi nel bilancio di liquidazione della società estinta, si sono trasferiti ai soci (Cass. n.37932/2022)


Pertanto, i soci subentrano e i rapporti obbligatori continuano, essendo i soci equiparati a successori universali per le eventuali sopravvenienze o sopravvivenze non contemplate nel bilancio di liquidazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4060 del 22/02/2010).

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Dall'estinzione della società, derivante dalla sua volontaria cancellazione dal registro delle imprese, non discende l'estinzione degli obblighi di facere ancora insoddisfatti


E ciò senza che assuma alcuna rilevanza il fatto che tali ex soci non siano divenuti proprietari dell'immobile oggetto della promessa di vendita.

Di talchè i soci della società estinta possono essere convenuti in giudizio qualora la causa abbia ad oggetto obbligazioni della società diverse da quelle riguardanti somme di denaro. (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 6598 del 06/03/2023 e Cass. Civ. 15762/23).


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